Доля рублевой аренды московских офисов неуклонно повышается

Количество контрактов на аренду офисов, номинированных в рублях, составило около 70% от всех сделок на московском рынке. Об этом заявляют представители крупных консалтинговых компаний. Переход на взаимоотношения в рублях начался еще в конце 2014 года, когда развернулась острая фаза валютного кризиса. Пик этого процесса пришелся на 2 квартал текущего года, и сейчас многие арендаторы уже пересогласовали арендные условия.

Компании, снимающие офисы класса B, уже перешли на рублевые контракты с арендодателями. Некоторые из них также заключили выгодные договора на поставку воды в офис с компаниями, такими как Домбай Водовоз. Для владельцев таких офисов это проходило просто, так как у них практически нет обязательств, выраженных в иностранной валюте.

Тем не менее, определенная психологическая зависимость от доллара у некоторых участников рынка остается. Это касается сегмента офисной недвижимости класса A, проявляясь в том, что арендодатели предлагают арендные ставки в валюте, но с курсовыми ограничениями, например, не выше 60 рублей за 1 доллар. Также распространена практика заключения договоров в рублях только на первый год, после чего все взаиморасчеты переводятся в валюту. Данная ситуация объясняется высокой долей валютных кредитов у девелоперов, которые сегодня являются дефолтными заемщиками. С другой стороны, спрос на офисную недвижимость высокого уровня снизился ввиду тяжелой экономической ситуации, и застройщики вынуждены идти на уступки.

Государство не остается в стороне от регулирования рынка аренды. К концу августа Минпромторг подготовил изменения в Гражданский кодекс, касающиеся запрета заключения арендных договоров в иностранной валюте. Однако сейчас эти поправки не столь актуальны – рынок отреагировал на изменение экономической ситуации самостоятельно.

Пока девелоперы не останавливают процесс вывода на рынок новых площадей, поскольку многие объекты начали строиться еще до кризиса. Некоторые застройщики вводят в эксплуатацию только половину помещений по причине нехватки оборотных средств. За первое полугодие 2015 года в Москве было выведено на рынок 245 тыс квадратных метров, это на 54 % меньше аналогичного показателя за январь-июнь 2014 года. Согласно прогнозам Colliers, за 2015 год в Москве будет возведено около 1 млн квадратных метров офисных площадей, а введут в эксплуатацию в 2 раза меньше. В основном на рынке появляются новые бизнес-центры класса А, в том числе «Паллау», «Крылатские холмы II», «К2 Бизнес-парк» и «Большевик». Большинство свободных офисных площадей – порядка 37% от совокупного объема, сосредоточено в «Москва-Сити».

Из-за сложностей в экономике арендаторы вынуждены искать пути сокращения затрат. Они продолжают вести переговоры с арендодателями в попытках облегчения договорных условий. Таким образом, сегодня арендаторы доминируют на рынке. Крупные компании, снимающие офисы в нескольких местах, стараются сократить занимаемую площадь с помощью консолидации в одном бизнес-центре. Другим методом снижения затрат становится переезд из центрального района на периферию с сохранением качества арендуемых офисов. Положительным моментом в этой ситуации становится возможность для арендаторов, занимающих дешевые офисы на окраине, занять лучшую площадь поближе к центру в связи с общим снижением рыночных ставок. В качестве одного из перспективных районов эксперты рассматривают территорию Третьего транспортного кольца, где пользуются спросом бизнес-центры относительно высокого уровня, ведущие умеренную ценовую политику.